為進一步優化全市住建領域營商環境以及“兩區”建設政策的落地實施，更好服務企業，市住房城鄉建設委開展常態化“處長政策解讀日”活動。　　9月25日下午，第49期“處長政策解讀日”活動首次走進項目現場。市住房城鄉建設委工程質量管理處處長丁浩杰以“問題導向精準施策 壓實主體責任建造好房子”為主題，解讀了今年7月1日在我市試行推廣、受到公眾關注的《北京市住宅工程質量分戶驗收和業主查驗管理辦法》（以下簡稱《辦法》）。丁浩杰處長圍繞《辦法》政策背景、實施要點、注意事項等內容，與企業面對面逐一解讀，現場解答實施主體提出的問題。活動還安排了觀摩項目現場、監督機構和企業代表分享經驗體會等環節，在一問一答過程中有效幫助企業加深對條文內容的理解，推動《辦法》落地見效。　　本市房地產開發頭部企業等40余名企業代表到場參與，同時有90余人以線上方式參加了此次活動。解讀細致翔實、交流氣氛熱烈，項目現場可感可見，經驗交流鮮活真實，達到了“解讀政策、答疑解惑、傾聽訴求、示范引導”的綜合效果。　　下一步，市住房城鄉建設委將堅持貫徹落實黨中央、國務院優化營商環境的決策部署，秉承人民至上的服務理念，推動《辦法》在具體住宅項目落地見效，為“好房子”建設保駕護航。　　
? ? ? ? ?問題1、出臺《辦法》的考慮和目的　　答：經“12345”市民熱線大數據分析，近年來我市新建住宅工程驗收、交付之際出現業主群訪群訴現象，訴求主要集中在兩方面——常見質量缺陷和貨不對板。比如，7至9月的雨季，個別新建小區容易出現房屋滲漏、回填土下沉等問題。　　《辦法》著力于扭轉因住宅工程質量分戶驗收流于形式、房屋買賣雙方信息不對稱而導致驗收、交付之際常見的質量缺陷、貨不對板情況，逐步構建起住宅工程建設單位開門搞建設、業主深度參與的共治模式，推動問題逐步化解，提升住宅品質，提高業主獲得感和滿意度。　　問題2、《方法》適用范圍有哪些？　　答：新建住宅項目。本市行政區域內取得施工許可證的新建住宅工程質量分戶驗收、竣工驗收前已完成網簽的購房業主查驗及監督管理適用于本辦法。　　在施住宅項目。本市行政區域內已正常履行基本建設程序，尚未組織第一階段分戶驗收的在施住宅工程，質量分戶驗收適用本辦法；尚未組織竣工驗收的在施住宅工程，業主查驗適用本辦法。　　特殊住宅項目的業主查驗。①回遷安置房。本市竣工驗收前完成選房的回遷安置房工程業主查驗按照本辦法實施，尚未完成選房的，其業主查驗由屬地鄉（鎮、街道）、村（居）委會相關人員，安置村（居）民代表組成查驗組，參照本辦法實施。②職工自建房、合作建房。《辦法》雖未明確，建議建設單位與參建員工協商，若組織業主查驗，可參照本市回遷安置房業主查驗辦理。竣工驗收前完成選房的，業主查驗按照本辦法實施，尚未完成選房的，其業主查驗由屬地鄉（鎮、街道）相關人員，參建員工代表組成查驗組，參照本辦法實施。③公租房。嚴格說公租房為機構持有，無需組織業主查驗的。為避免因房屋質量問題導致租戶頻發投訴，若需組織業主查驗，建議可由公租房持有機構、屬地鄉（鎮、街道）相關人員組成查驗組，參照本辦法實施。　　問題3、相比以前質量分戶驗收，新規中有哪些改進措施？細化完善體現在哪里？　　答：新規中對分戶驗收推出3項針對性剛性措施：1.分戶驗收可追溯。分戶驗收綜合運用觀感目測、實體測量、功能性檢測等方法手段，逐戶、逐間進行驗收并留存影像資料。事后通過調閱、回放影像資料可追溯再現分戶驗收組織實施情形。2.獨立第三方機構比對復核，強化關口把控。建設單位應委托與住宅工程參建各方無利害關系、有資質的第三方機構對分戶驗收成果進行比對復核。建設單位依據第三方機構出具的分戶驗收復查報告，組織參建各方對存在的問題進行整改，第一階段分戶驗收存在的問題，須在主體結構分部工程驗收前整改到位；第二階段分戶驗收存在的問題，須在單位（子單位）工程質量竣工預驗收前整改到位。3.違規處理具有較強針對性。實行“兩場聯動”扣信用分，今天施工現場的表現直接影響明天招投標市場，對施工、監理單位影響較大；重新組織分戶驗收實施提級管理，由參建主體上級負責人駐點督導，對建設單位影響較大。　　《辦法》明確細化了分戶驗收技術指標、分項，主體結構分戶驗收涵蓋混凝土、砌體等結構外觀、尺寸涉及的15項技術指標，住宅質量分戶驗收涵蓋業主專用及相關公用部位涉及各分項，依據合同約定的交付標準，累計可達22個具體分項。　　組織質量分戶驗收是項專業性和技術性較強的工作，由參建各方負責人和專業技術人員組成驗收組，第一階段驗收的是工程結構外觀及尺寸，守住的是住宅工程“里子”；第二階段驗收的是精裝修質量，守住的是住宅工程“面子”。《辦法》對現有質量分戶驗收進行細化完善，并針對性采取上述3項剛性措施，督促參建主體重視分戶驗收、做實分戶驗收，及時將查實問題整改到位，努力將常見質量缺陷消弭于施工過程，減少后期業主查驗階段查出的問題種類及數量，提升住宅品質。　　問題4、新規中業主查驗創新體現在何處？現行試點中取得了哪些成效？　　答：《辦法》中創新點集中體現在組織業主查驗，也是住宅項目參建主體、購房業主、社會公眾共同關注點。業主查驗自身并不新鮮，以前我市在項目辦結竣工驗收備案后，新房交付前也安排了查房、驗房環節，還有“業主開放日”安排。此次最大變化是業主查驗安排在竣工驗收前。　　根據昌平區3年多時間累計在50多個項目實操，最近3個月各區在多個項目上“試水”效果都不錯。竣工前組織業主查驗主要有以下成效：一是未訴先辦，提升購房業主獲得感和滿意度，保障新房平穩交付。二是便于集中力量整改，竣工驗收前現場人員齊備、物資充足，查實的問題能及時整改到位。建設單位與參建各方簽訂的合同都是已辦結竣工驗收為時間節點，便于建設單位組織各方力量全力投入整改工作。三是房屋買賣雙方權責歸位，監管部門借智借力，有抓手。四是督促房地產開發企業約束宣傳銷售等環節，實事求是，努力減少交付環節出現的貨不對板現象。　　問題5、組織業主查驗要把握哪些要點？　　答：1.把握組織業主查驗的前置條件。分戶驗收合格；項目單位工程竣工預驗收合格；小區內園林、小市政基本完工；樓本體（住宅及入戶通道、樓（電）梯）做完保潔。實際需多方參與進行現場踏勘，綜合評定是否符合條件。2.把握組織查驗方案的注意事項。首先是確定查驗組人員，鑒于《辦法》限定業主方人員不超3人，單個查驗組一般規模對等，通常2至3人，要求熟悉銷售合同、熟悉工程，建設單位需先期開展查驗組人員培訓；查驗流程、流線需預演論證，對突發情況要有預案；已確定物業的項目，物業人員要參與，便于后期維保無縫銜接。3.把握業主查驗實施及問題整改。組織業主查驗，建設單位應提前不少于7日按約定方式通知業主；業主按照自愿原則，可本人或授權他人參與查驗，總人數不超過3人；查驗人員進入現場實名登記；業主逾期視同主動放棄；查驗成果經查驗雙方共同簽字確認，建設單位依據查驗成果，建立問題臺賬；建設單位根據問題臺賬，組織工程參建方進行整改，對臺賬逐一銷項。銷項分兩種情形：對短期能完成的，及時整改到位；對因訂貨周期等因素影響，需要一定期限的，主動解釋說明，建設單位與業主約定完成時限，避免影響后續組織竣工驗收時間節點。4.把握業主查驗的爭議解決途徑。對業主在查驗活動中提出與客觀事實不符或超出國家和本市有關工程建設強制性標準、設計文件、購房合同的訴求，經建設單位與業主協商又不能達成一致的，按購房合同約定的爭議解決途徑處理。　　問題6、對《方法》試行推廣，監管部門有哪些主要措施？　　答：因《辦法》事關群眾切身利益，事關房地產市場穩健發展，本著包容審慎原則，逐步試點完善。《方法》已于今年7月1日在我市正式實施，至今已3個多月，各區都有一些新建住宅項目按照新規組織了質量分戶驗收和業主查驗活動。綜合各方的反饋意見，總體上說，深受購房業主歡迎。住宅項目各參建主體從最初的擔心、疑慮，到逐步接受、主動應對，通過竣工驗收前組織業主查驗，查擺問題、抓整改，未訴先辦，保障了后期平穩交付；監督機構也從最初的顧慮到支持認可，普遍感到工作有抓手、更主動。　　下一步，市區住建部門將積極探索推進、跟蹤問效，及時發現問題，總結經驗，適時“打補丁”，抓好《辦法》在項目現場落地見效。　　一是抓培訓工作。在前期專題培訓的基礎上，結合試行反饋情況，適時組織各類針對性培訓，指導服務各實施主體。　　二是抓示范引導。結合全市試點推行情況，選取成效明顯的實際案例作為樣板，發揮示范引導作用。　　三是抓修訂完善。結合《辦法》試行情況，組織各監督機構、實施主體及時總結交流經驗，適時完善，使之更切合實際，更好地發揮成效。文章來源于:{北京市住房和城鄉建設委員會}

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